Carlos J. Sarmiento Sosa | España: La vivienda no se protege destruyendo la oferta
España ha decidido afrontar la crisis del alquiler al calor de un desahucio convertido en símbolo político. El Gobierno ha presentado unas nuevas medidas como una respuesta urgente a la emergencia habitacional; sus críticos las consideran una ampliación de los poderes del inquilino sobre la propiedad privada. Pero la cuestión central, sin embargo, no debería ser la emoción del caso individual, sino si las soluciones propuestas aumentarán realmente el número de viviendas disponibles para quienes necesitan alquilar.
El llamado “decreto Maricarmen” —en realidad, un paquete normativo compuesto por dos reales decretos-ley rechazados constitucionalmente por el Congreso de los Diputados— prorrogaba durante dos años los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, reforzaba la protección frente a los desahucios hasta 2030, regulaba los alquileres de temporada y de habitaciones, limitaba determinadas compras de vivienda por fondos de inversión y establecía nuevos incentivos fiscales. El segundo texto contemplaba una renovación automática de los contratos, salvo que el propietario justificara la no continuidad o indemnizara al arrendatario.
En realidad, el problema que se pretendía remediar existe. El Banco de España ha advertido que el crecimiento de la demanda de alquiler supera al de la oferta, especialmente en las grandes áreas urbanas y turísticas. También ha señalado que los alquileres turísticos, de temporada y de habitaciones desvían parte del parque residencial del alquiler permanente, al resultar más rentable para los propietarios.
Pero que el diagnóstico sea cierto no significa que cualquier tratamiento sea eficaz. En materia de alquiler, la experiencia venezolana ofrece una advertencia que España debería estudiar antes de convertir la emergencia en una forma ordinaria de legislar, disolver las Cortes y buscar fraudulentamente la aprobación del decreto Maricamen mediante subterfugios constitucionales.
Desde 2011, la Venezuela del fracasado socialismo del siglo XXI aprobó una rígida legislación protectora del inquilino de vivienda. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda sometió el canon a controles administrativos, fortaleció la intervención de la SUNAVI y restringió severamente la recuperación del inmueble. A ello se añadió el régimen contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, con garantías específicas frente a la expulsión de ocupantes vulnerables.
La finalidad declarada era socialmente razonable: impedir abusos y proteger el derecho a la vivienda. El resultado, sin embargo, fue menos halagador. La protección del inquilino que ya ocupaba una vivienda no se tradujo en mayor acceso para quienes buscaban alquilar. Muchos propietarios dejaron de ofrecer sus inmuebles, los mantuvieron vacíos, los vendieron o exigieron garantías y pagos adelantados que excluyeron a los hogares con menor capacidad económica. El mercado formal se contrajo y parte de la contratación se desplazó hacia la informalidad.
La regulación generó también una brecha entre el canon legal y el verdadero valor económico del inmueble. Cuando el alquiler no permite cubrir reparaciones, condominio, impuestos, depreciación y riesgo de impago, disminuye el incentivo para mantener la vivienda en el mercado. La protección del ocupante puede convertirse así, asombrosamente, en desprotección del futuro inquilino.
La lección venezolana no es que deba abandonarse toda protección social. Es que el legislador debe distinguir entre el arrendatario vulnerable, que merece tutela pública, y el conjunto del mercado, que necesita seguridad jurídica, oferta suficiente y reglas previsibles. Si se confunden ambas categorías, el derecho termina protegiendo a quienes ya tienen vivienda a costa de quienes todavía la buscan; y prueba de ello es que, recientemente, la Asamblea Nacional del interinato ha aprobado la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, que busca flexibilizar y dinamizar el paralizado mercado de alquileres residenciales mediante la restitución de equilibrios contractuales y mayor certeza jurídica. ¿Un mea culpa?
España no es Venezuela. Cuenta con instituciones distintas, una economía diferente, un sistema judicial serio y confiable y un Estado social con capacidades que Venezuela perdió hace más de un cuarto de siglo. La comparación, por tanto, no puede ser automática. Pero los incentivos económicos y jurídicos no dejan de existir por estar en Madrid en lugar de Caracas.
El nuevo régimen español que se pretende sancionar introduce una prórroga obligatoria, prolonga la suspensión de determinados desahucios, convierte en habitual el contrato temporal y limita la libertad contractual en un mercado cuya oferta ya resulta insuficiente. El primer efecto puede ser inmediato: alivio para determinados inquilinos. El segundo puede aparecer después: más propietarios retirando viviendas del alquiler permanente, más oferta desplazada a fórmulas alternativas y mayores exigencias para acceder a los pocos inmuebles disponibles.
Una política diseñada para abaratar el alquiler puede terminar encareciendo la entrada al mercado. El precio formal puede quedar contenido, pero el costo real renace en forma de escasez, una selección más rígida de inquilinos, pagos anticipados, contratos de corta duración y menor mantenimiento de las viviendas.
Hay, además, una cuestión institucional. Las normas de emergencia a veces nacen de un caso dramático que conmueve, moviliza a la opinión pública y exige respuesta. Pero una democracia que gobierna para todos no debe legislar únicamente a partir de la emoción de un caso aislado o particular. Debe preguntarse si la regla general de protección que pretende será proporcional, si respetará la propiedad, si será aplicable por los tribunales y si producirá más viviendas o menos.
Maricarmen merecía una solución digna. Los hogares vulnerables tienen derecho a una alternativa habitacional. Nadie debería ser desalojado sin que los poderes públicos hayan cumplido sus obligaciones sociales. Pero proteger a una persona concreta no exige convertir la duración del contrato en solución para una sola de las partes ni transferir indefinidamente al propietario el costo de una política social que corresponde al Estado.
España puede aprender de Venezuela antes de repetir sus errores y luego tener que rectificar e implorar perdón público. La experiencia venezolana demuestra que una protección concebida sin atención a la oferta puede producir escasez, informalidad y exclusión. El desafío español consiste en proteger a las personas vulnerables sin destruir los incentivos que permiten que existan viviendas disponibles.